时效：现行有效
富政规〔2022〕1号
富锦市人民政府
关于印发《富锦市集体经营性建设用地入市
实施意见（试行）》的通知
各镇人民政府（街道），市政府工作部门，市直及中省直单位：
根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和黑龙江省自然资源厅（黑自然资函[2021]720号）批准我市为集体经营性建设用地入市先行推进县（市、区），为依法依规、稳慎有序开展集体经营性建设用地入市，现将《富锦市集体经营性建设用地入市实施意见（试行）》印发给你们，请结合实际抓好贯彻落实。
富锦市人民政府
2022年3月1日
富锦市农村集体经营性建设用地
入市实施意见（试行）
第一章 总则
第一条 为规范农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的集体经营性建设用地入市制度，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》、《黑龙江省农村集体经济组织条例》和《关于同意佳木斯市富锦市列入全省首批集体经营性建设用地入市先行推进县（市、区）的批复》，结合我市实际情况，制定本实施意见。
第二条 本实施意见所称农村集体经营性建设用地，是指依照国土空间规划（村庄规划）确定为工业、商业等经营性用途，权属清晰，没有争议，并经依法完成集体土地所有权登记的农村集体经营性建设用地。
本实施意见所称农村集体经营性建设用地入市，是指在农村集体经营性建设用地所有权不变的前提下，集体经营性建设用地使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以有偿方式发生转移的行为
第三条 将集体经营性建设用地纳入富锦市国土空间规划委员会主要职责、对集体经营性建设用地入市方案表决进行审议，保障入市主体及村民和土地使用者合法权益，依法参与入市。
第四条 国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用，鼓励乡村重点产业和项目使用集体经营性建设用地。土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。
第五条 富锦市人民政府全面负责集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督，市自然资源局具体承办并会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。市农业农村、发改、财政、税务、生态环境、住建等部门按照各自职责做好相关工作。
第二章 产权管理和权利义务
第六条 加快全市农村集体建设用地所有权和使用权确权登记颁证工作，落实建设用地的用益物权，保障土地所有者和使用者的合法权益。
第七条 集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。
农村集体经营性建设用地使用权依法入市，不改变土地的所有权。
第八条 通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途国有建设用地执行。
第九条 农村集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，其地上建筑物、其他附着物一并处分。
第十条 入市的农村集体经营性建设用地应履行与国有建设用地同等义务，承担相应的基础设施建设义务，并按规定缴纳相关税费和土地增值收益调节金，在国家建设需要时有偿退出。
第十一条 农村集体经营性建设用地入市主体为具有土地所有权的农村集体经济组织或是代表其所有权的组织。
农村集体经营性建设用地属于村农民集体所有的，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
第三章 入市途径和条件
第十二条 农村集体经营性建设用地的入市途径：
（一）就地入市。对依法取得、符合规划的工矿仓储、商服等农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确在本村直接使用的，可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式直接就地入市。
（二）集中入市。对村庄内零星、分散的农村集体经营性建设用地，可根据空间规划（村庄规划）统一开展国土空间综合整治，经由批准权限的人民政府批准，先进行复垦，待产权关系调整后，可按计划调整到县（市、区）辖区内的产业集中区入市。
（三）整治入市。对历史形成的城中村集体建设用地，按照政府主导、多方参与的原则，依据经批准的规划开展土地整治，对规划范围内各类土地统一进行复垦、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。城中村集体建设用地在优先保障本集体居民住房安置等用地后可按规定纳入入市范围。
现状为农用地、未利用地，规划为经营性用途入市的，应当依法纳入土地利用年度计划，办理农用地和未利用地转用手续，履行耕地占补平衡义务，落实农民有关安置补偿和保障。通过以上途径形成的农村集体经营性建设用地入市，须符合国土空间规划（村庄规划）、用途管制、增减挂钩、工矿废弃地复垦、国土空间综合整治、土地权属调整等相关规定。
第十三条 农村集体经营性建设用地入市应当符合下列条件：
（一）符合土地利用总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；
（二）土地权属清晰，并经依法登记的集体经营性建设用地；
（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经所有权人书面同意随土地一同入市流转；
（四）整治地块权属各方应当以书面形式签订相应的土地整治协议。土地整治协议应当包括整治地块的位置、范围、土地权属调整等事项，作为集中整治后，重新划分宗地和确定产权归属的依据。
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十四条 有下列情形之一的农村集体经营性建设用地不得入市：
（一）用于商品住房开发的；
（二）土地或地上建筑物、其他附着物权属有争议的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；
（四）已办理抵押登记，但未取得抵押权人书面同意的；
（五）没有明确土地使用条件的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第四章 入市程序
第十五条 农村集体经营性建设用地使用权入市应按照依法依规、公开、公平、公正的原则，采取招标、拍卖、挂牌方式公开交易；或者双方自愿协议的方式交易；法律、法规另有规定的除外。
第十六条 农村集体经营性建设用地可按出让、出租等有偿使用方式入市，依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，其最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，按以下用途确定：
（一）工矿、仓储用地50年；
（二）商服、旅游、娱乐等用地40年。
第十七条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租等按下列程序进行：
（一）入市方案表决。符合本实施意见规定的入市条件的，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后，委托有资质单位进行地价评估，拟定入市方案等内容，形成正式表决材料和入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地界址、面积、权属、用途、规划建设条件、使用年限、土地评估价格、金额配置方式、收益分配方案、入市交易方式、产业准入、生态环境保护等要求。
市自然资源局要切实加强对农村集体经营性建设用地入市宗地评估价格、产业政策、方案编制等的工作指导，集体决策确定入市底价，入市底价不得低于入市成本，不得低于出让宗地所在区域的基准地价。
（二）申请。农村集体经济组织可以向所在地乡（镇）人民政府递交入市申请书，并提交农村集体经济组织成员或村民代表的正式决议等相关材料和入市方案。
（三）初审。乡（镇）人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等条件进行初审后，出具是否同意入市的初审意见，转报市自然资源局。市自然资源局根据初审意见，会同农业农村、生态环境、发改等有关部门对拟入市宗地是否符合产业准入和生态环境保护等要求进行审查。审查符合条件的，由市自然资源局将入市方案等材料报请市国土空间规划委员会集体决策通过后，经市人民政府批准。依据控制性详细规划或村庄规划，出具土地使用条件，向入市主体发出同意入市意见书。
（四）公告及交易。入市方案经批准后，市自然资源局负责协助指导入市实施主体在相关媒体及公共资源交易平台上发布入市交易公告。公开出让的，参照国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让程序执行（公告期20日、活动期10日）。
（五）签订成交确认书及公示。交易成功后，交易双方须在交易现场签订成交确认书。交易结束之日起10个工作日内，应当在相关媒体上发布交易结果公告。入市主体在村（居）务公开栏上公示交易结果（公示期10日）。
（六）签订合同。公告（公示）结束后，交易双方应当按照成交确认书约定的时间签订《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》，缴清出让价款。合同中须载明土地界址、面积、交易方式、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件、收益分配和双方其他权利义务，并报市自然资源局备案。
（七）申请不动产登记。土地使用权人在缴清集体经营性建设用地出让价款和相关税费后，按照不动产登记的有关法律、法规，申请集体经营性建设用地使用权不动产登记。
第十八条 土地使用者应当在《合同》签订后60日内付清成交价款。逾期未支付的，出让方（入市主体）有权解除《合同》，并可请求违约赔偿。
第十九条 出让方应当按照《合同》约定，提供土地使用权，未按《合同》约定提供土地使用权的，土地使用者有权解除《合同》，并可请求违约赔偿。
第五章 转让、出租、抵押
第二十条 本实施意见所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租方式交易后，土地使用权人将土地使用权再转移的行为，包括转让、互换、出资、赠与或者抵押等。未按《合同》规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
第二十一条 农村集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合下列条件：
（一）不存在本实施意见第十四条规定的禁止入市情形；
（二）按照《合同》约定，履行支付成交价款或分配股权的义务，取得不动产权证书；
（三）按照《合同》约定的期限和条件投资开发；
（四）完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（五）法律、法规及《合同》约定的其他条件。
第二十二条 农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押的，应当签订书面合同。合同不得违背国家法律、法规和原《合同》的规定。转让、出租原土地使用权的，原土地使用者的权利、义务随之转移。
第二十三条 通过转让、出租取得的土地使用权或他项权利，其使用年限为原出让合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。
第二十四条 土地使用权转让的价格应当经过评估。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，入市主体有优先购买权。
第二十五条 已设定抵押权的，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并对处分所得享有优先受偿权。
因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、构筑物及其他附着物所有权的，应当办理土地变更登记。
抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第六章 开发利用管理
第二十六条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和《合同》约定的开发期限、土地用途和土地使用条件开发利用土地。
第二十七条 因详细规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，土地使用权人应当向市自然资源部门提出申请，市自然资源部门审核同意，报市人民政府批准后参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。
改变土地用途和提高容积率产生增值的，土地使用权人应当缴纳土地增值收益调节金，并将土地增值收益的余额支付给土地所有权人后，方可办理土地用途变更登记手续。
第二十八条 土地使用权人擅自改变《合同》确定的用途或土地使用条件的，应按照《合同》约定承担违约责任，农村集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。
第二十九条 土地使用者依法取得的土地使用权，在合同约定的使用年限届满前不收回。合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订合同，并依照规定支付相应价款。
第三十条 有下列情形之一的，农村集体经济组织可以收回集体经营性建设用地使用权：
（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）用地单位和个人未按合同约定或者批准文件规定的用途和期限使用土地，又拒不改正的；
（三）因用地单位和个人原因造成土地闲置满两年的；
（四）集体经营性建设用地使用权流转期限届满未申请续期或虽申请续期但未获入市主体同意的；
（五）因撤销、迁移等原因停止使用土地的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
依照前款第（一）项规定收回集体经营性建设用地使用权的，应当根据土地使用者使用土地的实际年限和开发利用土地实际给予相应补偿。
收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。
第七章 收益分配
第三十一条 农村集体经营性建设用地以出让、出租方式入市，以及入市后再流转的，应当按照相关规定向国家缴纳土地增值收益调节金。土地增值收益调节金征收主体为富锦市人民政府，由国家税务总局富锦市税务局代收后转入市财政账户。
第三十二条 农村集体经营性建设用地使用权入市交易应缴纳相关土地增值收益和按现行税收规定履行纳税义务。集体经营性建设用地出让、出租的土地增值收益，参照《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》、《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》、《黑龙江省土地管理条例》（征求意见稿）相关文件精神，工矿、仓储用地、商服、旅游等用地按出让总价款20%上缴地方财政，剩余部分归农村集体经济组织所有（包含村民经济补偿、土地整治成本等）。
第三十三条 集体经济组织留存部门要充分考虑前期的成本投入，确保集体土地入市带来的财产性收入合理分配。相关规定按照《黑龙江省农村集体经济组织条例》执行。
第三十四条 乡(镇)人民政府要指导和监督农村集体经济组织合理使用留存集体的土地增值收益。留存集体的土地增值收益纳入农村集体资产管理，纳入村务公开内容，定期向本集体经济组织成员公布。
第三十五条 市税务、财政部门要加强对土地增值收益资金的监督管理，并接受审计监督与监管。
第八章 法律责任
第三十六条 自然资源、发改、住建、生态环境、农业农村等相关部门和所在乡(镇)人民政府应加强对农村集体经营性建设用地开发利用情况的监管，确保使用权人依法依规使用土地。
农村集体经营性建设用地使用权入市违反本意见的规定交易的，自然资源局不得为其办理建设用地规划及用地手续和不动产登记手续。
第三十七条 农村集体经营性建设用地入市同国有建设用地享有相同的法律地位。作为入市的农村集体经济组织和具有土地使用权的企业、法人或自然人，都应遵守相关的法律法规规定，严格履行各自的权利和义务，确保集体经营性建设用地入市工作规范有序。
第三十八条 农村集体经济组织要在乡(镇)人民政府的指导下，规范其内部组织结构，严格依法依程序处理集体经济组织内部事务。集体经营性建设用地合同签订后，即具有市场法律地位，受国家法律保护。集体经济组织不能以内部成员反悔不同意或村委会换届等原因，擅自撕毀合同，阻挠土地使用者使用土地。
第三十九条 国家工作人员或农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的,或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益的，由所在单位或者上级机关依法给予处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。
第四十条 农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。
本实施意见自公布之日起实施。过渡期间，如国家和省、市出台相关政策，按其规定执行。
抄送：市委办，人大办，政协办。
富锦市人民政府办公室 2022年3月1日印发
相关文件：关于对《富锦市人民政府关于印发《富锦市集体经营性建设用地入市实施意见（试行）》的通知》的解读
